一、《中华人民共和国民法典》第五百三十三条【情势变更】：合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

      人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

二、《2020年最高院指导意见（一）》第三条第（二）项：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

三、《2020年最高院指导意见（二）》第六条：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

      承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。

     承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

五、《上海高院系列问答三（2022年修订版）》：问题7：居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

      房租是否可以减免，是需要区分出租人是国有房屋还是非国有房屋，租客是否为小微企业、个体工商户，用途是经营性质，还是居住性质，具体可以分为以下三种情形：

      第一种、房东是国有房屋，租客是小微企业、个体工商户，用途是经营性质

    按照国家和上海市有关政策，可以免除一定租金，其中上海层面，已明确全部可以免除2022年6个月租金，国家层面是2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。

      如出租人不同意按政策免除，承租人通过诉讼或仲裁方式请求免除，一般也能得到支持。国企减租政策的适用范围等具体内容，政府也已经下发具体文件，新闻也有广泛报道，此处不再展开。

      另外，如承租国有房屋用于生产经营，国家或上海市有关政策预先提供的6个月或3个月减租，最终无法覆盖承租人实际受疫情或疫情防控措施影响的期间，对于超出政策规定免除租金期限的减租主张，承租人仍可以情势变更为由向国企出租人适当主张，但对超出部分的分担幅度，最高院和上海高院均没有明确规定，司法实践中也缺少相关判例。我们认为，考虑到承租人已享受有关政策赋予的免除租金期限内100%免租的权利，结合整个受影响租赁期间的情况，超出部分的减租幅度不应太高，具体需结合个案协商确定或裁判。

       第二种、房东是非国有房屋，用途是经营性质，租客（未限类型）以情势变更为由，请求减免租金的，一般可减免一定期限内的租金。减免的幅度，法院可参照国家或上海市有关租金减免的政策即承租国有房屋减免政策先行调解，从以往司法实践看，支持减免受影响期间租金50%左右的较多，但要基于当事人的举证情况，结合个案受影响的程度、房产所在位置、经营业态、租期长短、履行阶段等实际情况，根据公平原则具体作出处理。此外，在起诉或仲裁前，承租人应首先与出租人协商，在合理期限内协商不成的，方可通过诉讼或仲裁方式请求减免。

     第三种、房东是非国有房屋，租客（未限类型），用途是居住性质。此类纠纷，除非房东主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等，导致租客实际无法使用房屋，承租人方可提出减免租金请求的。

     若疫情不影响承租人占有、使用房屋，承租人提出减免租金请求，法院一般不会支持。

     法院处理时，一般会先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，会结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。