2020年初，新型冠状病毒引发的肺炎疫情（以下简称新冠肺炎）给高速发展的中国经济按下了“暂停键”，这场起源于武汉、蔓延至湖北、进而扩散至全国的疫情迅速升温，影响不断波及开来。假期延长、延期复工、倡导远程办公、自行居家隔离等措施和建议的出台，让这场肆虐疫情的影响持续深入。因疫情防控无法经营导致利润锐减，但租金每天发生，承租人面临着巨大的经济压力。各地政府积极出台支持企业发展的政策，其中包括减免租金的举措，如上海市政府于2月7日发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》（“抗疫28条”）第九条规定：中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。苏州市政府于2月2日发布的《苏州市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》（“苏十条”）第七条规定：对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。江苏国资委于2月4日倡议各省属企业及其各级控股企业出租的厂房、商铺、写字楼，对未复工和复工后经营困难的中小微企业或个人等租户，根据实际情况，免收1-3个月的租金。同时，国内一些龙头房地产企业率先垂范，出台了各种减免承租人租金、物业费等措施，减轻商户负担。如融创文旅集团对旗下运营中的文旅城商业项目所有店铺免除2020年1月25日至2020年2月29日期间的全部租金；万达商管对全国各地所有万达广场的商户免除2020年1月24日至2020年2月25日期间的租金及物业费；龙湖商业对旗下39个商场减半收取2020年1月25日至2020年3月31日期间的租金及物业费等。对于国有企业的经营性房产涉及的租金减免已有政府部门的政策支持，但是非国有企业的经营性房产的租金问题，目前的政策倾向是倡导、鼓励减免、协商处理，并未强制减免。疫情之下，关于租金支付与减免问题，一定会成为疫情后热议的话题，也可能成为纠纷多发领域。但鉴于事实情况纷繁复杂，难以一刀切式的加以规范，因此，本文拟就疫情影响下的租金支付与减免相关问题做分析解读，供司法实践参考。
一、问题探讨的前提：本次疫情是否属于不可抗力
不可抗力的法律层面规定主要见于《民法总则》和《合同法》。《民法总则》第180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”根据以上规定，不可抗力的基本构成要素特征为不能预见、不能避免、不能克服。
就本次新冠肺炎疫情而言，发生发展至今，确系合同各方所不能提前预见，不能凭主观意愿予以避免，不能凭客观努力可以克服的客观情况，符合不可抗力的基本构成要素。
此外，参照2003年的“非典”疫情时期，最高人民法院发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）所体现的司法观点也是将当年的“非典”疫情视为不可抗力情形处理。虽该通知已经被废止，［1］但作为类似情况下的审判指导意见，可供如今确立司法裁判规则所参考。
另外，浙江高院在此次疫情法律适用方面率先出台了文件，2020年2月10日浙江高院民一庭发布《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》第2条第7款规定：“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”［2］确立了浙江地区针对这一问题的基本裁判思路。需要特别说明的是，直接表述“新冠肺炎疫情属于不可抗力“并不严谨，笔者认为严谨的表述应为：“因新冠肺炎疫情导致合同履行障碍或履行不能属于不可抗力”，如果新冠肺炎疫情不影响本合同的履行，或者合同各方在疫情发生后就合同履行已经达成新的一致意见，则不能援引不可抗力条款对合同权利义务进行调整。
二、处理问题的原则遵循
履行中的合同确因此次疫情产生影响，合同各方又未就合同权利义务调整达成新的一致意见，则需要根据法律规则和原则进行调整。关于租金问题的处理，笔者认为应当遵循以下原则进行处理：
（一）有约定按约定，无约定按法定
意思自治是民商事活动应遵循的基本原则，如果合同各方在合同条款中明确约定了在遭遇不可抗力特别是明确了遭遇疫情时的权利义务分配规则，则应充分尊重该约定，法律一般不应予以干涉，除非该约定违反了更高的价值取向，如侵害了国家利益、集体利益等。在合同条款没有约定，或约定不明又无法明确的情况下，则适用法律规则和法律原则处理。
（二）按法定的规则和原则
1 . 出租人与承租人合理分担损失原则
此次疫情带来的影响具有广泛性，出租人和承租人都处在社会资源供应链的上下游，都会因此遭受损失。因此，出租人和承租人对于不能正常经营所造成的租金损失，应本着合理原则进行分担，不可偏废，这与过错责任原则也相适应，此次疫情的发生不可归责于合同各方。2 . 应尽通知义务，并采取措施减少损失，对于扩大的损失自行承担原则此次疫情虽已妇孺皆知，但对合同各方产生的影响各有差异，承租人应尽到告知出租人疫情影响情况的义务，也是为租金减免的适用奠定基础。更为重要的是，承租人应积极采取措施减少此次疫情带来的损失，如因承租人怠于采取措施导致的损失扩大，依法应自行承担，同时给出租人造成的其他损失，也应承担责任。
穷尽法律规则适用，方可适用法律原则。在处理类似疫情等不可抗力产生的纠纷时，公平原则往往被司法裁判者所援引，从已公开的司法判例中可见一斑。此次疫情造成的租金损失，司法裁判者可以秉持公平原则行使自由裁量权。
三、基于“非典”疫情的判例考察
我国曾在2003年发生了“非典”疫情，当时也对民商事合同履行产生了重大影响，疫情影响期间的租金减免问题也引发了激烈讨论，且有纠纷发生且经司法裁判，可以为本次新冠病毒肺炎疫情下处理相关问题提供司法判例参考。
通过对“非典”疫情下租金纠纷的裁判案例进行查阅，共选取9篇裁判文书，该类裁判文书中直接涉及“非典”疫情对租金是否减免的裁判规则，大部分裁判文书将“非典”疫情导致的合同履行障碍认定为不可抗力并作为减免租金的理由，支持对“非典”期间的租金损失进行酌情减免，减免的幅度不一，从1个月至6个月不等。但裁判文书中未说明酌定减免金额的考量因素，系法院行使自由裁量权。而且判例所属地区分布也比较分散，无明显规律可循；同时，也有裁判文书虽然将“非典”疫情认定为不可抗力，但同时认为系经营风险，应由承租人自行承担，不支持对相应租金进行减免。
鉴于此次疫情波及全国，影响面大，全国各地情形不一，难以确立统一标准去裁判所有涉租金减免问题，但笔者认为法院在法律认定和行使自由裁量权时可以从法律事实因素、客观事实因素两个方面进行考量，确定租金是否应予减免及减免幅度。
减免租金的出发点是此次疫情对承租人经营产生不利影响，也就是说此次疫情的爆发要与承租人不能正常经营具有法律上的因果关系，无因果关系，损失也就无从谈起，不能减免租金。如因疫情防控需要，行政机关出台行政干预措施、防控措施导致的商场关门、门店歇业，承租人遵守规定无法经营产生的损失，即具有法律上的因果关系。疫情并非一定会造成承租人全部期间的租金损失，要充分考虑疫情的影响程度。如商场可以经营，只是营业时间因此缩短，客流量下降；如该承租人承租的物业仅是产品形象展示店，交易多是通过在线完成等；再比如承租人租赁的物业是用于仓储，并不作为直接交易场所等。以上情形的影响程度，在认定是否需要减免租金和减免幅度上应予充分考量。疫情的影响波及合同各方，承租人因疫情造成的租金损失不应全部由承租人自行承担，也不应全部由出租人承担，应适用公平原则予以调整。国有资产类经营用房的租金减免是政府扶持企业的重要措施，全国已有多地政府、国资委部门发布租金减免措施，具有代表性的有：湖北省人民政府办公厅发布的《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》、上海市人民政府发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》（“抗疫28条”）、苏州市人民政府发布的《苏州市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》（“苏十条”）等。需要注意的是，上述物业免租对象文件规定为“中小企业”承租人，在具体适用时应由政策制定部门把控。占租赁物业绝大多数的非国有资产类经营用房是否减免租金，未有规范性文件作出强制要求，规范性文件大多是倡导减免，是否减免以及减免的幅度，属于意思自治范畴。如出租人为出租物业的产权人，可以本着风险共担、共克时艰的原则，出租人与承租人协商确定一定幅度的租金减免。如出租人未出租物业的二房东或包租人，其本就需向上手履行支付租金的义务，如单向要求其减免租金，则会对其造成二次损失。建议这种情形下的租金减免，应追溯到上手直至产权人，同步减免租金。特殊情形下，出租人系租赁国有资产类经营用房后予以转租或部分转租，收取租金，因地方政府政策支持减免租金的措施获益而产生的租金收益应及于实际承租人，予以相应减免。此次新冠肺炎疫情呈现出典型的区域性，截至本文写作日（2020年2月10日），以确诊人数计算，全国确诊人数40261例，其中湖北省全省确诊人数29631例，占全国总确诊人数的73.6%，明显高于全国其他省市；湖北省武汉市确诊人数16902例，占湖北省总确诊人数的57.04%，明显高于湖北省其他地市。确诊人数反映了该地区的疫情防控严峻程度，直接影响着该地区的生产生活情况，对于该地区的租金损失产生直接影响。因此，笔者认为在确定租金减免时，应充分考量地区差别，区别对待，原则上根据疫情严重程度可以分为：武汉地区、湖北非武汉地区、全国非湖北地区。（1）地方政府明令禁止或人员集聚的经营业态：KTV、电影院、网吧等承租人承租物业用于地方政府、疫情防控部门明令禁止营业的经营业态，或经营需要人员聚集的经营业态，如KTV、电影院、网吧、私立学校、线下培训教育机构等，此次疫情将会对这些业态的承租人造成直接冲击，应在减免租金的协商和酌定幅度上予以倾斜。如承租人承租物业用于仓储、形象展示、商超、菜市场等经营业态，此次疫情造成的冲击影响有限，应作为减免租金的部分因素予以考虑。
承租人无法经营造成的最直接损失就是租金损失，占承租人经营成本的很大比例，出租人对租金的减免，在很大程度上能减少此次疫情给承租人造成的损失。伴随着租金而产生的物业费、配套服务费、运营管理费等由出租人收取费用，建议在减免租金的同时予以减免。如该费用的收取方非出租人，则由承租人另行与物业公司、运营方协商是否减免及减免的幅度。承租人除租金成本外，还会产生人工成本、原材料成本、物料毁损等其他损失，笔者认为该损失为承租人的商业经营风险，不可归责于出租人，由出租人分担亦显属不公，应由承租人自行承担。
六、减免的期限问题
减免租金的期限问题，因目前疫情形势无法预测，规范性文件也未有规定本次疫情影响可能波及的期限，且即使疫情过去，商业经营仍需时日提振市场信心，逐步恢复营业额，因此在确定减免期限时，可以先行酌定，并进行动态调整。出租人和承租人可以协商确定减免租金的期限，有条件的可以达成新的书面协议，约定减免的方式是一次性减免后期不再减免，或暂时确定减免数字后续动态调整。疫情影响开始的时间可以以武汉市宣布“封城“即1月23日起算，按照14天的隔离期为一个周期推算截止日期。如后续通过裁判方式确定，此次疫情最终结束日期，以国家、政府宣布的日期为准。［3］
租金减免的原因系此次疫情导致合同履行障碍或合同目的不能实现，对于住宅类房屋而言，一般不存在因疫情导致不能居住使用而合同目的不能实现。住房租金本身就是承租人生活成本支出的一部分，在疫情期间工资依法正常发放的情况下，住房租金无法减免。如承租人所在单位不依法发放劳动报酬，可由承租人另行通过劳动仲裁等途径依法维权。居家隔离、在家远程办公，也正符合当前疫情防控的需要。从融资租赁合同的租赁标的物使用来看，常见租赁标的物有汽车、轮船、飞机、机器设备等，融资租赁标的物的使用场景、用途一般不因此次疫情产生重大影响，不导致合同履行障碍或合同目的不能实现；从融资租赁合同法律关系来看，融资租赁出租人的合同义务是将满足使用条件的融资租赁物交付承租人使用即完成合同义务，不以承租人是否实际使用融资租赁物为支付租金的条件。从融资租赁合同租金的本质来看，出租人收取融资租赁物租金本质上是出租人进行“融物”、承租人进行“融资”的过程，特别是在售后返租融资租赁模式中体现的更加明显，出租人收取的租金带有本金附加利息的性质，租赁期限届满后承租人可以无对价或以很少对价取得或重新取得融资租赁物的所有权。
因此，笔者认为融资租赁合同的租金一般也不因此次疫情影响而减免。
出租人综合考量、内部决策，就是否主动减免租金等达成内部一致意见。如决定主动减免，可以与承租人或承租人代表协商确定减免租金的幅度，或无需协商径行出具租金减免的方案，将租金减免的措施或方案进行公开公示，有条件的可以通过媒体发布、可以通过短信、微信、邮箱等方式逐户告知。减免租金的方式可以包括直接对租金进行货币减免、延长租赁期限、延长租金支付期限等。如决定不减免租金，应在租赁期限内做好承租人复工保障工作、安全防护工作，切实履行合同主体义务和疫情防控主体责任。
承租人所在区域、经营业态等如不属于政府禁止经营业态、不会造成人员集聚的，可以在保障疫情防控措施到位的前提下，逐步恢复营业，以减少因此次疫情给自身造成的损失。
如承租人认为经营因此次疫情造成重大损失，可以要求减免租金等，应主动与出租人、运营方进行协商，沟通协商的过程以书面或邮件等可以留痕的方式进行，协商一致的可以在下期支付租金时予以扣减后支付，协商不成的，斟酌是否通过诉讼方式解决。
［1］《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》，其中将《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）予以废止。
［3］“非典”疫情时，2003年7月17日，全国防治非典型性肺炎指挥部在北京召开阶段性总结会议，国务院总理温家宝宣布我国取得抗击非典的阶段性重大胜利。该时间节点可以作为“非典”疫情结束的标志。
原创序号：案边手记66
核校：简牍 |
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