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| 【原创】物业维修基金管理与运用中的法律问题探析 |
| 日期：2009-8-25 阅读：1426 |
一 物业维修基金归集中出现的法律问题
（1）归集主体不明确
物业维修基金的建立是专门针对物业范围内的房屋公用部分或公用设施设备的维修与养护而设立的，资金的受益人是广大业主，这笔基金当然应当由全体业主缴纳。但是，由于我国物业管理制度建立时间不长，全国各地物业管理制度发展水平不平衡，造成了各地立法的不一致，比如，在广州地方性法规规定物业维修基金的缴费主体是开发商，本身这个立法意图是为了减轻购房人的压力，同时也省去了向广大业主零星收费的繁琐。但是，羊毛出在羊身上，这笔钱开发商在政策允许的范围内又转嫁到了购房人的身上，并且购房人还要为此额外的支出税费和手续费。并且这样的地方性立法导致购房人搞不清楚物业维修基金的缴纳主体究竟应该是谁。建设部和财政部联合颁布的《住宅专项维修基金管理办法》中规定了物业维修基金的缴费主体应当是购房人，即未来的业主。但是根据法理，地方性法规与部门规章的法律效力不分高低，如果缴纳物业维修基金主体不清的矛盾冲突出现的话，法官将无所适从。
（2）归集不到位
由于我国的历史原因，人们的旧观念认为房屋公共部分，以及小区公共设施设备出现问题会像以住计划经济时期那样由政府来维修，思想还没有随着市场化、专业化发展而转变，人们对政府的依赖性还是很强，这样导致广大购房者对维修基金的缴纳有很强的抵制情绪。虽然2008年2月1日颁布的《住宅专项基金管理办法》明确规定业主在办理入住手续前缴纳物业维修基金，即在业主没有缴纳基金之前，开发商不能发给业主入住的钥匙。这样的规定是为了保证物业维修基金及时归集到位，强制业主缴纳维修基金，但是，有些业主买来房子并不入住，也不缴纳物业维修基金，这些业主买来的房子就是为了“炒”房，并非自己入住，可能在购买房屋过后很久才能有人入住，这样就造成了维修基金归集的不到位，进而影响小区物业的维修保养。由于没有有效的法规制约，不管是否明确由开发商交还是业主交，都无法保证物业维修基金按时足额交缴。开发商是能省就省、能拖就拖，甚至用开设假账户 的方法逃避缴纳，业主不交便更加是“顺理成章”。
（3）归集覆盖面小
根据建设部的调查显示，我国物业维修基金归集的覆盖面远远没有达到100%，如果严格按照国家的规定来的话，商品房和公有住房出售后都应该收取物业维修基金。但事实并非如此，许多城市政府出于种种原因，不愿过多的强调物业维修基金的收取。如福州市政府曾像广州市政府那样出台过这样的规定，物业维修基金应当由开发商缴纳，但是这样的规定引起了开发商的反对，以至于在福州市投资房产的开发商集体抗议政府的这项法规，政府考虑到福州市的投资发展，取消了开发商的缴纳物业维修基金的责任。像福州这样的省会城市尚且如此，那么其他偏远地区的城市就更不用说了，包头市2006年底才刚刚开始在达茂旗，土右旗设立物业维修基金制度。青岛在1998年底取消福利分房后，至今没有任何关于物业维修基金缴纳的地方性法规。海南省也只有海口，三亚，琼海3个城市建立了物业维修基金缴纳的制度。
二 我国物业维修基金运作管理中的法律问题
（！）简述我国物业维修基金管理与运用的大致情况
首先，我们应当明确物业维修基金的缴费主体是谁。物业维修基金是为了物业的共用部位或共用设施、设备进行维修养护而建立的一种公共性基金，其建立后的直接收益主体是全体业主，因此，按照最浅显的谁收益谁付费的原则，享受物业的全体业主都有缴纳物业维修基金的义务。2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》中明确规定住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
其次，我们应当明确的是物业维修基金的收费单位是谁。《住宅专项维修资金管理办法》里规定的由售房单位或者开发商收取，在商品房销售时，售房单位应在收取出售房屋的款项的同时向未来的业主收取相应的物业维修基金。基金款项先由售房单位在收取后存入银行专门设立的维修基金专户，由政府的房地产主管部门代为管理，在业主入住物业所在小区后，由其共同选举业主委员会，待业主委员会成立后，经过业主委员会的同意，由政府的房地产主管部门将物业维修基金转交由全体业主选择的物业服务企业代为管理。物业服务企业接管基金后应当先行进行预算，提出年度使用计划，在经业主委员会审定后方可运用物业维修基金。
最后，物业维修基金的支用应当按什么原则来分摊费用。这需要我们分情况来处理这个问题。如果住宅的公用部分或公共设施设备的损毁属于人为造成的，那么应当由造成损失的责任人来负担费用，不得使用物业维修基金。如果住宅的公用部分或公共设施设备的损毁属于自然损耗，那么应当动用物业维修基金进行修理。我们还应当根据《物权法》第八十条的规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。在现实生活中，物业维修费用的分摊一般按照以下的原则进行：整栋住宅楼的公共部位、公共设施设备维修的费用由该栋楼的业主按照居住房屋面积的大小比例来分摊；单独门牌号的住宅建筑公共部位和公共设施设备的维修基金，由门牌号的业主按照建筑物占地面积的比例来分摊；物业服务区内公共场地的公用设施设备的物业维修基金，由全体业主按照其所拥有的住宅的面积比例来共同分摊。
三、物业维修基金的管理与运作中的法律问题
在物业维修基金的管理中涉及的主体繁多，有开发商、业主委员会、物业服务企业、政府行政部门、银行，相关的法规不完善，导致物业维修基金管理混乱，无章可循。根据物业管理的现实情况不难看出，小区的物业维修基金被开发商，物业管理服务企业，甚至业主共同选举的业主委员会挪用的情况屡见不鲜。
（1）在开发商代收代缴的模式下存在的问题
开发商即建设单位，它是物业建设投资者，在物业销售前，是该物业唯一所有权人，其也被称为此物业的第一业主。如果物业被部分出售，开发商与部分所有权人共同成为业主。《住宅专项维修资金管理办法》中规定，不论是商品房还是公有住房的业主，都应当在办理房屋入住手续前，缴纳物业维修基金。并且办法继续规定，对于没有按照规定缴纳物业维修基金的，开发商不得交房。在实践中，出于利益考虑，开发商在销售房屋，办理入住手续前，往往强行代收物业维修基金，而且有部分地区的地方性法规规定在业主委员会成立之前,由房地产开发公司代收房屋维修基金。这就为开发商代管物业维修基金期间，挪用，侵占物业维修基金创造了机会。开发商的资金链条上的周转缺口也可能用这笔巨额财产填平，由于立法的规范力度不够强硬，导致开发商监守自盗的现象层出不穷。
物业维修基金作为一笔专为日常的物业维修及公用设施设备更新改造的基金，是全体业主共同缴纳的，数额巨大。有些开发商勾结前期物业管理企业，一同侵占、挪用这笔巨额的财产。在实践中，开发商往往在业主委员会成立之前，房屋还在销售之中的时候，通过自己的决策，聘请前期物业管理企业，由其暂时代管物业服务事项，有些开发商委托前期物业管理企业代收，代管物业维修基金，这样做更使得物业维修基金缴纳环节更加复杂，加大了物业维修基金被侵占，挪用的几率。根据抽样调查，北京近年来每年关于办理产权证的纠纷有数百起，其中一半以上都是因为开发商挪用了代收的公共维修基金而无法办理产权证而产生的纠纷。 两年前网络上热炒的“广州数十亿房屋维修资金被不良开发商侵吞”也发生在开发商代收代管物业维修基金情形下的。
（2）业主委员会代管物业维修基金的情况下出现的问题
在我国，业主委员会由业主大会根据法律或者业主公约选举产生的，其由选举的业主代表组成，这些业主代表就是业主委员会的委员，他们的主要工作是在业主大会闭会期间执行业主大会的各项决议或计划，落实业主公约，并监督物业管理企业的物业管理行为。业主委员会是自治性的物业管理常设机构。业主委员会的法律主体地位在我国房地产和物业管理立法均没有明确的界定。国内的很多学者对业主委员会的法律资格也有较大分歧，其中较为典型的观点有：①社团法人说。其认为业主委员会具备社团法人的特点，依法成立，人合性，经过登记、备案程序。②非法人组织说。即认为业主委员会是一种没有法人资格的社会组织。 ③非法人组织，但其具有独立的诉讼主体资格。其认为业主委员会是非法人组织，但是能作为诉讼的主体参与诉讼，即可以作为原告参与诉讼，也可以作为被告参与诉讼。④既非法人也无独立诉讼主体资格的一般组织。 笔者认为业主委员会的法律资格不能一概而论，具备社团法人条件的业主委员会，经过社团法人成立的程序，当然可以成为社团法人，开展民事活动。而那些不具备社团法人成立条件的业主委员会，不具有法人资格，不能以社团法人的资格参加民事活动，当然是非法人了。但是不论业主委员会是什么性质的组织，它在参与诉讼中的独立的主体地位是不容否定的。
由于我国法律对业主委员会没有明确的界定，学术界又对业主委员会的界定意见不一，国务院的《物业管理条例》，建设部2003年6月26日发布的《业主大会规程》也仅规定了业主委员会的成立方式及组成人员的基本条件，我国大部分小区的业主委员会都是由具有热心和时间的退休人员组成，缺乏纪律性和组织性。而且我国的法律法规虽然明确规定了应当由全体业主组成的业主大会行使对业主委员会的监督权, 但对业主大会如何进行监督却并没有一个很明确的说法。根据本文前面的有关分析，积极业主只有很少的一部分，这样业主监督的可能性就更小了。由于业主委员会管理混乱以及不能正确行使权利，导致业主委员会对物业维修基金的侵占以及错误决策给业主及物业服务企业造成的损害成为了很常见的现象。
1．业主委员会不当和违法行为对业主的侵权
我国法律规定物业维修基金的使用，物业管理企业应当经过业主委员会的批准，在使用维修基金的方案被批准以后才可以动用基金。由业主委员会与物业管理企业签订物业管理委托合同，在合同约定物业维修基金的使用，由物业管理企业在每年年初制定房屋公共部分及小区公共设施维修的计划以及维修的经费预算，计划及预算都要报经业主委员会批准后方可执行。物业维修的费用在开始的时候由物业管理企业预先垫付，待维修的任务完成后，持业主委员会批准的物业维修基金支取证明，物业服务企业方可到银行办理维修基金的支取手续，其维修完成情况由业主委员会监督，只有在完成维修任务的时候方可签发基金支取证明。但是，现实生活中，一种情况是在物业的住房公用部分或者公共设施设备没有出现问题，而物业管理企业和业主委员会串通一气，虚构物业毁损事件，由物业管理企业报请业主委员会批准使用物业维修基金，这样就会造成物业维修基金被物业管理企业和业主委员会共同侵占、挪用；另一种情况是小区的业主委员会主任借口物业维修擅自并从中牟利，有的小区甚至出现了业主委员会主任监守自盗挪用侵吞维修基金的现象。 虽然新颁布的《住宅专项维修资金管理办法》规定业主委员会批准的基金使用项目方案应当报政府（房地产）建设部门备案，而且政府建设（房地产）主管部门每年至少一次向业主，公有住房售房单位公布维修基金的使用情况，但是实践中这样的监督并不及时，并不能防止物业维修基金被侵吞的违法现象发生。笔者认为，业主委员会对于物业维修基金的管理权限规定的并不科学。首先的问题是关于物业维修基金的信息不通明，之所以业主委员会管理物业维修基金会出现基金被挪用，侵占的现象，与信息的不透明、不对称有很大的关系，如果小区业主能简便有效的获得物业维修基金的管理与运用信息，那么对物业维修基金的监督将是更加及时有力的，也能够有效的防范业主委员会的物业维修基金违法犯罪。其次的问题是业主大会组织机制不健全也是业主委员会对物业维修基金侵占、挪用的原因之一，我国大部分不发达城市的小区在小区业主入住后，甚至从未召开过业主大会，大部分业主的权利意识单薄，有些业主根本不知道存在物业维修基金这样的基金，业主大会对物业维修基金的使用基本上没有什么具体的实体权利。即使在大城市，社会成员维权意识有所提升，但是，由于紧张的生活节奏，业主没有精力去处理与自己生活紧密相连，但又不是必须由自己处理的物业管理事项。所以物业维修基金的主要实权由业主委员会掌握。由于以上两个原因，业主大会的召开也只不过是一个过场，物业维修基金被业主委员会单独或者伙同物业管理企业联手控制成为可能。
2．业主委员会对物业管理企业的侵权
由于物业维修基金的动用需要业主委员会的批准，现实中也存在这样两种情况：一种情况是，物业管理企业在需要运用物业维修基金情况出现时，制定使用计划，设计使用方案，而在报业主委员会批准的时候，业主委员会百般刁难，不批准使用方案。如北京从2000年2月到2004年底归集维修基金71亿元，有20多个小区的物业管理企业提出申请，但是业主委员会未批准动用任何一笔。 物业管理企业没有业主委员会的批准无法动用物业维修基金，造成有毁损的物业无法及时得到维修，导致业主或使用人对物业管理企业不满，从而影响物业管理企业的形象，激烈的甚至能引发双方的矛盾冲突，引起诉讼，浪费国家的司法资源。另一种情况是，物业管理企业通过业主委员会的审批，进行了物业维修，并且为这次的物业维修垫付了物业维修资金，但是等维修项目完成后，业主委员会却拒不批准动用物业维修基金，不开支取证明，使物业管理企业无法持业主委员会批准的物业维修基金支取证明到银行办理维修基金的支取手续，这样就损害到了物业管理企业的财产权利。
我国可以借鉴国外的优秀引入法律顾问为业主委员会提供法律援助，引入会计师事务所、基金管理公司、保险公司为业主委员会提供金融服务。这样才能保证公共维修基金的安全和收益。
（3）物业管理企业代管的模式下存在的问题
物业管理企业是按照法律法规规定的条件和程序设立，以营利为目的的民事主体，它能够以自己的名义独立从事经营活动，其接受全体业主或者业主委员会的委托，按照法律的规定或根据与业主委员会签订的物业管理合同里的约定，对特定物业区域内的物业进行专业化管理或服务。虽然建设部财政部《住房专项维修资金管理办法》中规定，住房专项维修资金在业主大会成立之前，由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或其委托的单位代收代管。在小区成立业主大会后，住房专项维修资金由政府主管部门交由业主大会决定由谁代管。但是，在实践中往往是物业管理企业通过各种途径，成为物业维修基金实质上的代收代管单位，在维修基金的管理使用上也发挥着主要的作用。
由物业管理企业来代收代管物业维修基金的弊端是显而易见的。首先，物业管理企业是市场经营的主体，以实现经营利润最大化为其企业运作的终极目标，它为业主提供维修服务也是为了获取企业利润。由于当前国内物业市场不规范，物业管理公司以树立企业形象为终极目标还是少之又少。物业维修基金数额巨大，挪用物业管理基金能够给物业管理企业带来巨大的利润，即使没有巨大的利润诱惑，加之维修基金的挪用在短期内很难被业主察觉，这就造成了挪用基金被发现的几率很小，在利润诱惑的前提下，多数物业管理企业会选择铤而走险。因此，由物业管理企业代收代管物业维修基金很容易引发物业管理企业挪用侵吞等违法犯罪行为。其次，在物业管理企业代收代管的模式下，也容易产生贪污犯罪。现实中，由业主先把物业维修基金交给物业管理企业，物业管理企业设计运用方案，运用这笔资金，自己制作会计账本，这种做法是非常危险的，没有监督的权利是最容易被滥用的权利，由于法律，法规没有具体的强制性规定，所以，物业公司并没有公开物业维修收费的项目和标准的义务，广大业主不能及时的知道物业管理企业进行各种维修服务的成本和利润，难以掌握和控制维修基金的具体使用信息。物业管理企业在接受了业主委员会的委托后，与业主委员会构成了委托合同关系。我国的《合同法》401条规定：“受委托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。”既然物业管理企业进行物业管理的基础是与业主委员会达成的委托合同，即使委托合同没有明确的约定，物业管理企业也有将管理情况向业主报告的义务。笔者认为，既然物业管理企业是一个市场运行主体，那么就应当从制度上防范可能出现的危机，而不应当寄希望于企业的自我道德约束。法律、法规的设立也应当在企业运用基金的程序及方法上制定更加严密的约束条文，达到对物业维修基金的流失防患于未然的目的。
（4）政府及其职能部门在监管物业维修基金中存在的法律问题
首先，我们应当明确的是政府不是市场竞争的主体，它对物业维修基金的监管只能是政策层面和程序上的监管，在运用物业维修基金方面还是应当根据全体业主作出的决策。政府行政部门与业主委员会、业主大会、物业管理企业的关系是指导与被指导、监督与被监督、协调与被协调的关系。业主委员会、业主大会和物业管理企业做出的决定和行为不得违反国家的法律法规以及政府的有关规定。在小区的业主委员会成立之前，政府的房地产行政管理部门即房产局是物业维修基金的具体管理机关。小区业主委员会成立后，物业基金的运用只能由业主委员会决定，报政府主管部门备案。但是，据上海浦东新区建设区房产处2008年上半年统计数字显示: 新区现有居住物业小区993个, 其中商品房小区640个。这些小区已成立业主委员会的只有280个, 占43.75%, 北京市的大体情况也是如此。这样来看, 有将近60%的小区的房屋维修基金都由房产局代为管理, 这是一笔很大的资金。如此巨大的一笔资金, 是业主利益共有财产, 但却被他人代管，同时这些钱“既不属于国有资产, 又不属于银行存款”，而且目前我国对于行政机关管理物业维修基金并没有成套的管理制度, 因此，在行政机关管理的情况下存在很大的管理隐患。 在市场经济的大环境下，政府的职能是宏观调控提供政策支持，政府作为国家机关应当保持中立和克制，应当把精力放在做好自己的本职工作上。但是，在建设部财政部《住房专项维修资金管理办法》第十条规定，“业主首次缴存的住房专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或其委托的单位代收代管。”《上海市商品住宅维修基金管理办法》第五条也规定，“业主委员会成立前，维修基金物业所在地的地区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。”笔者认为，这样的规定政府有越位之虞，代收代管业主首次缴存的物业维修基金工作，应是业主自治组织、物业管理的行业组织、有关中介机构完全能够自律管理的事情，完全可由它们自行管理。政府不应直接参与维修经费的代收代管，其应当做的只能是提供完善的管理要求和政策制度，以约束物业公司、业委会和银行。由于我国目前业主的自治意识及自治水平都很低，业主管理的运行机制尚未理顺，仅仅依靠业主团体及其内部各机关自身的能力可能仍无法做到资金运作和管理客观、公正、安全和高效。在这种情况下，政府应当承担起外部监督人的作用。政府作为外部监督人可以要求业主委员会定期提供财务报表，随时阅览业主委员会的会计账簿和有关文件，要求物业管理企业提交有关会计的报告。 目前在小区业主入住初期，政府有关部门要求业主把维修基金交由其代管的做法值得商榷。
（5）业主大会无法有效的运用与管理物业维修基金
由于单个业主无法独立的承担物业维修管理，特别是共用部位共用设施的维修管理，所以才会有物业维修基金的预先缴付，由特定的业主团体管理、运用这笔基金，我国的业主自治团体是业主大会。但现实中，业主团体的这种权利却常受到开发商、物业管理企业、政府的不当干涉，而且这样的侵权行为没有充分及时有效的救济措施。从组织层面上来看这些问题的主要原因是在我国没有建立健全的业主团体自治管理体制。首先，国务院制定的《物业管理条例》中没有 “业主大会权利”的章节，而只是用第九条含糊的“业主大会履行以下职责”代替了“业主大会权利”，没有明确业主大会的权利主体地位，业主大会没有取得独立的团体地位，这样业主大会不能为全体业主的利益以自己的名义相应的进行民事活动，参与诉讼；其次，一方面条例规定业主大会 “选聘、解聘物业管理企业”，而在另一方面却称业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”， 其回避了业主委员会是代表业主大会与签订物业服务合同的事实。由此看出，我国立法并没有赋予业主大会民事主体资格，其没有独立的团体地位。从理论上而言，如果第三人因为物业上的纠纷提起诉讼，诉讼相对方必须是全体业主，显然，在实践中这是不可操作的。目前，业主协会（美国的业主自治团体的名称）具有独立法人的资格，已成为美国和其它发达国家区分所有物业产权制度的一致做法，并已成为世界各国区分所有物业产权立法的共同趋势。 在业主大会拥有团体独立地位的基础上，我国应当逐步建立物业维修基金业主团体管理为主，其他主体监督为辅的一系列法律制度。
（6）业主不积极行使自己的权利
业主大会的决定代表了全体业主的意愿和要求，该决定的内容对全体业主有约束力，决定实施的法律后果亦由组成业主大会的全体业主共同承担。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会授权业主委员会作出的决定和业主大会的决定具有相同的法律效力，为了维护全体业主的合法权益，对业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定，全体业主均有遵守的义务。 但是，根据社会学家袁岳的“1+3+6”理论：一个社区，10%的人是积极分子，30%的人是盲目的追随者，其余的60%是没有个人意见的一般群众。而上海四季花园小区的业主委员会主任，法学专家倪正茂则以自己的亲身经历断言，事实上的积极分子只有5%。 所以在业主大会上真正发表自己意见的业主并不多。依据我国《物业管理条例》的规定 ，开发商可以聘请前期物业管理企业来管理业主大会成立之前的物业事项，而开发商认为前期物业管理企业只是暂时代管物业事项往往并不关注它的服务质量。在房屋全部售出后，业主委员会成立，业主委员会会通过全体业主大会的选举重新聘请物业管理企业来管理物业，业主大会可以决定由原来的物业管理企业继续管理，或者更换物业管理企业。但是业主往往并不了解的物业管理企业，真正热心的业主又只是很少的一部分，所以业主对选聘物业管理企业并没有什么意见，通常的结果是由开发商聘请的前期物业管理企业并没有被替换。这样导致的危害性是很大的，拒交物业服务费的案件本应只有矛盾纠结的两方，即全体业主和物业管理企业，但现实中的矛盾主体却是由三方构成的，即开发商、物业管理企业、全体业主。实践中遇到的拒交物业服务费的案件，大部分是由于房屋质量出现问题，如房屋墙体裂缝，天花板漏水之类，业主要求物业管理企业维修，而物业管理企业找种种借口一拖再拖，物业维修基金的动用是物业管理企业经过预算计划好年度开支，并且由业主委员会通过这个预算方案的，住房公共部分本来就在维修的范围之内，物业管理企业不作为的推脱方法让业主无可奈何，业主所有的抱怨推向了开发商。由于前期的物业管理企业是由开发商聘请的，大部分业主认为“开发商和物业公司是一家人，就是一个单位。”可见，前期物业的聘请问题不仅仅为开发商联合物业管理企业共同侵占维修基金提供了便利条件，而且在业主入住后也会造成不小的麻烦。由于业主缺乏维权的积极性，对于物业维修基金的管理与运用缺乏监督力度，这也是造成物业维修基金被其他主体侵吞、挪用的主要原因。业主作为物业管理的最终受益人，应当享有不可缺少的监督权，业主通过举手、投票的方式选举并罢免业主委员会委员以及其他的业主团体内部机关的成员，这种方式本身就是一种间接的监督机制。此外，还应当赋予业主如下的权力，以保障有效的监督：（1）适时查阅业主委员会的各项会计账簿和财务报表；（2）请求召集调查业主团体财产状况的临时业主大会；（3）提起代表业主团体的诉讼，以求得到司法救济。 如果事实上的积极分子由5%增加为95%，人人都热心小区的公共事项，那么在全体业主共同的努力下，不仅维修基金的管理与运用能够有有利的监督，小区的物业管理服务也可以得到进一步的改进。
（7）施工单位在物业维修基金运用中的问题
目前我国的物业维修基金的运用于管理制度中的许多问题都与开发商有关。如有些开发商不履行保修期内的物业维修义务、订立不符合业主利益的前期物业服务合同、挪用侵吞物业维修基金、阻挠业主自治机构的成立等。由于没有在法律上明确规定开发商承担保修期内物业保修义务的方式以及违约后的责任，使得开发商在侵害业主权利后无法追究其法律责任。在国外，物业维修基金是由施工企业（承建商）按建筑物工程造价的一定比例来缴交的。如在发达国家，高达30%-70%的物业维修金费是包含在建筑成本中并由开发商一次或分次依法转交物管公司或组织掌管的。 之所以国外由施工企业按一定的比例缴交物业维修资金，是因为根据国际惯例，建筑物的使用寿命一般为五十年至七十年，在建筑物的使用寿命内，施工企业有确保地基基础工程和主体结构的质量的义务，如果在此期间一旦发现质量问题，施工企业应当承担修复义务。房屋在使用寿命期间出现需要大修、翻修、更新改造等问题，应当是建筑物修建的质量问题，应由施工企业承担大修、翻修、更新改造的全部费用，而不得动用业主缴纳的物业维修基金。
我国法律规定物业维修基金由全体业主在办理房产证的同时缴纳，基金用于保修期过后的共用部分和公用设施设备的维修护理，施工单位应当承担物业保修期内的维修责任。实践中常出现物业共用部分或者公用设施设备出现问题，业主要求物业管理企业维修，物业管理企业常常以开发商负责为由拒绝其应当承担的责任，而当业主要求开发商维修，开发商又以应当由施工单位承担维修责任为由拒绝承担责任。因此，如何界定施工单位、开发商和物业管理企业的维修责任成为实践中的一道难题。
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