| 网站创始人[首席律师] |
| 本网站由上海刘海勇律师所创建，是法律公益性专业律师咨询网站，本站以“诚信咨询、用心回答、保障质量”为创办理念，致力解答法律问题.律师电话:15721281731, 办公地址：上海静安万航渡路889号889广场2702室昊程昊（上海）律师事务所。 |
|
|
| 首页 -> 关于海勇在线 -> 律师团队
|
| 【原创】一房二卖案例 |
| 日期：2009-8-25 阅读：3566 |
案情回放
2004年9月，张全以30万元价格从某开发商处购买商品房一套，双方订有商品房买卖契约，房屋于2004年12月交付张全，但双方一直未办理房产过户手续。2005年8月，开发商故意隐瞒此房已售张全的事实，将此房以40万元的价格卖给戚亮，且办理了房产过户手续，戚亮拿到了该房产权证。此后，戚亮长期出国，在其出国期间，张全对该房进行了装修并搬入居住。戚亮回国后与张全发生纠纷，双方均主张拥有该房产权，协商未果，戚亮遂将张全告上法院，要求确认房屋产权归其所有并要求张全立即迁出。
法院判决
法院审理后认为，原告戚亮与开发商之间的房屋买卖因双方到房产管理部门办理了房屋产权过户登记手续，故该买卖行为合法有效应予保护，而被告张全与开发商之间的房屋买卖虽完成了交付房款和房屋的义务，但因其未办理房屋产权过户、登记等手续，不具有公信效力，不能对抗原告对该房的所有权。被告因此造成的损失应向恶意行为人即开发商追索，但不应因此影响原告对该房屋享有占有、使用的权利。并据此判决原告戚亮享有争议房屋所有权，限被告张全于判决生效后十日内迁出。
律师评析
本案属于开发商一房二卖、恶意违约的案件典型，主要涉及两个方面的法律问题：
一、如何认定不动产登记与房屋买卖合同效力的关系
在本案中，被告张全与开发商签订商品房买卖契约在先，且已付清房款，并取得了房屋钥匙，完成了商品房的实际交付。而原告与开发商签订商品房买卖契约在后，但双方办理了产权过户手续。二份商品房买卖合同是否均具法律效力以及与房产登记的关系如何，成为本案争议的一个焦点问题。一种观点认为，房屋买卖合同是要式合同，必须办理登记手续才生效，第一买受人张全与开发商达成的商品房买卖合同因未办理产权过户登记而无效，第二买受人戚亮签订的商品房买卖合同因已办理产权过户登记是有效的。另一种观点认为，不动产过户登记是房屋买卖合同法律上的交付要件，影响的是房屋所有权的转移，并不影响房屋买卖合同的效力。本律师认为第二种观点是正确的。虽然我国法律规定房屋买卖合同应办理登记，但根据最高院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第9条之规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。此外，《合同法》第135条规定出卖人负有转移标的物所有权的义务，过户登记是所有权法律上的交付，是出卖的义务，属于合同履行的范畴，与合同效力无涉。
由此可见，不动产产权登记不是房屋买卖合同的生效要件，并不影响房屋买卖合同的效力，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴，是房屋所有权转移的要件。已经登记的不动产物权，具有对抗相对人的请求权，以及对抗第三人的支配权的性质。就本案而言，本案两份合同均是有效合同。但因原告戚亮业办理了产权过户手续，拥有该房产权。张全与开发商所订合同已无法履行，依法应予解除，张全可向开发商主张违约责任。法院判决是正确的。
二、开发商“恶意”违约应承担何种责任
本案中，原告戚亮虽然打赢了官司，其房屋产权受到了法律保护。但第一买受人张全的权利应如何得到保护呢？鉴于讼争房屋经审判已确认归第二买受人戚亮所有，张全与开发商所订合同依法应予解除，张全可起诉开发商，要求其承担违约责任。那么如何确定开发商应承担的违约责任呢？根据《合同法》第114条之规定，张全可以请求开发商返还已付购房款以及同期银行贷款利息，并赔偿因违约所造成的全部损失，除此之外，张全能否对开发商的恶意违约行为提出惩罚性损害赔偿呢？ 2003年4月28日，最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定了可以适用惩罚性赔偿责任的5种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时，买受人除可请求返还已付房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。该司法解释的出台，对于有效制裁和遏制商品房买卖中欺诈及恶意违约等不良行为，促进诚信交易起到了积极的作用。由此可见，张全可向开发商主张已付房款一倍内惩罚性损害赔偿。
|
| 【收藏此信息】 【在线咨询】 【关闭窗口】 |
|
|
：
：
沪ICP备17020621号